Ce principe jurisprudentiel vient d’être rappelé par la Cour de cassation dans une affaire où un négociateur réclamait des honoraires à la suite d’une vente, finalement conclue avec un autre acquéreur, que celui qu’il avait trouvé.
Une société, à la recherche d’un terrain pour y construire un immeuble, avait confié à une agence immobilière un mandat de recherche. Cette dernière disposait également d’un mandat de vente émanant de la propriétaire d’un terrain correspondant. Les contrats prévoyaient chacun, une rémunération de 5 % au profit de l’agence.
Les deux mandants signèrent une promesse unilatérale de vente, au bénéfice de la société acquéreuse, sous plusieurs conditions suspensives, notamment la constitution d’une garantie financière d’achèvement. Malgré la réalisation des conditions, la société renonça à l’achat et effectua les démarches nécessaires au transfert du permis de construire auprès d’un nouvel acheteur.
Estimant avoir pleinement exécuté sa mission d’intermédiaire, l’agence immobilière réclama le paiement de sa commission auprès de ses mandants. Ces derniers refusèrent de lui verser des honoraires et l’affaire fut portée en justice. Les juges leur donnèrent raison relevant que le bénéficiaire de la promesse n’avait pas levé l’option, avant le terme prévu.
Pour mémoire, dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage à céder son bien auprès de l’acheteur, qui demeure libre de l’acquérir. Ce mécanisme se distingue du compromis de vente (ou promesse synallagmatique), dans lequel les deux parties s’engagent réciproquement à vendre et à acheter le bien.
Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838, Sté immobilière du lac c/ Sté Prony 101
Marguerite de La Ruelle
