Le syndicat des copropriétaires ne peut recourir à la procédure accélérée prévue par l’article 19-2 de la loi de 1965 pour exiger le paiement des sommes dues au titre d’exercices précédents, si les comptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale.
La Cour de cassation vient de le préciser dans un arrêt rendu le 20 novembre dernier. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires avait assigné un couple de copropriétaires au paiement de provisions pour charges de services, via la procédure rapide de l’article 19-2 de la loi de 1965. Après avoir été condamnés au règlement de ces sommes, ces derniers formèrent un pourvoi en cassation, faisant valoir que cette procédure ne pouvait s’appliquer qu’aux provisions dues pour l’année en cours ainsi qu’à celles restant dues au titre des exercices précédents, après approbation des comptes par le syndicat, vote qui, en l’espèce, n’avait pas été constaté par les juges du fond.
La juridiction suprême casse l’arrêt de la cour d’appel. Elle explique que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi de 1965 pour obtenir le paiement des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, « il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. »
Pour rappel, cette procédure accélérée a été instaurée afin d’obtenir, dans un bref délai, le paiement des provisions dues au titre de l’exercice en cours y compris celles non échues résultant du budget prévisionnel, ainsi que les dépenses de travaux non comprises dans ce dernier. Il apparaît désormais, qu’elle concerne les sommes versées en attente du solde définitif une fois que le syndicat des copropriétaires à approuver les comptes de la copropriété.
Sa mise en œuvre suppose, au préalable, une mise en demeure, restée infructueuse pendant 30 jours.
Consulter l’arrêt du 20 novembre 2025 – Cass. 3e civ. 20-11-2025 n° 23-23.315 FS-B
Marguerite de La Ruelle
